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【转载】中小房地产企业卖身求生  

2015-01-17 12:10:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中小房地产企业卖身求生

越来越多的中小房企选择“卖身”,房地产并购案越来越多。根据住建部政策研究中心主任秦虹的数据,2014年房地产行业并购案例成倍提高,2014年上半年收购总额是152亿元,同比增长了2.09倍,而当前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿元。

2003年到2013年,中国房地产市场进入了一个飙升的黄金时代。这个十年虽然多次遭遇调控政策调控,但总体上来说中小房企还是比较好过,而且充分发挥了船小好掉头的优势,积极布局三四线城市。当大航母们发现三四线城市的机会多于一二线城市的时候,中小房企船小好掉头的优势荡然无存。

房地产本身是资金密集型产业,拥有足够的资本在房地产界是非常重要的,否则,一旦资金链断裂,回款有难,还融不到资金,就容易倒闭,于是只好含泪卖身,忙着给自己卖个好价位。

有媒体统计了2014年重大的房企崩溃事件,兴润置业负债35亿元宣告破产、百强房企光耀地产因资金链断裂、华门控股出现债务危机、中都集团老板“消失”百货业关门等。其实这些事件仍然是冰山一角,很多房企就算借到钱也是高利贷,如果房地产成交量不火爆,房价上涨幅度不及高利贷的利率,自己不死也被活活地拖死。

就算是现在比较流行的房地产私募,也未必好到哪里去。地产私募基金正像毒药一样在吞噬大大小小的房地产企业。私募基金的平均回报成本要求25%,甚至高达30%。所以房地产私募基金已经演变成另一种高利贷,对中国经济发展构成了危险,也是推高中国房价的新祸首。私募基金只能加快房企的破产,或房企把成本转嫁到消费者头上,一旦市场变暖,抬高房价,最后受损的还是购房者。

与之相反的是,万科与绿地争霸赛以绿地挑战成功结束。地产巨头越来越庞大,兼并势不可免。况且,地价大规模地上涨,大量中小房地产企业已经从这个高速运转的机器中甩了出来。寡头垄断不断集中,出现了所谓的“千亿俱乐部”集团,而绿地和万科还都超过2000亿元。楼市寡头垄断情形正在加剧,房地产市场的集中度正在加大,这对于整个房地产市场来说,是非常不利的。历史屡次证明,寡头垄断无论在市场经济,还是在古代的专制型经济,都会导致经济的低效率,扭曲经济公平的基本理念。

大量的中小房企失去了在楼市生存的机会,大量开发商已经认识到,只涨不跌的楼市对于自己发展是致命的,没有回调,成本会越来越高,直到被挤出市场。对于购房者来说,只涨不跌的房价将市场机制内在核心理论价格波动调节模式架空,表面上说我们更加市场化了,但从实质上来说,我们离市场内在本质越来越远,市场从来就不是从表面上建构出来的。

由此可见,并非房地产市场本身处于非常低迷的新常态,而是房地产市场出现了严重的分化。大房企们动辄抬高地价,让大量的中小房企无法跟进,垄断了市场的大房企们开始垄断价格,于是中国房地产出现了所谓的刚性泡沫,按照张五常的说法是中国房地产泡沫是钢做的。其实不是钢做的,而是垄断做到的。地方垄断土地资源,大房企垄断拍卖的资源,银行垄断信贷资金,这些垄断都是成本,但是,这些成本很多是可以避免的,削减这些成本需要相关利益集团自我割肉。自我割肉的可能性不大,于是只好耗着,就让时间来消耗这一切吧。

不是我们的信贷放出的不够多,而是再多的信贷量放出来都会被畸形的系统结构吸走,连个浪花都不起。不是我们的土地不够多,而是我们的土地隐藏着太多的利益,这些利益让人难以割舍。不是我们的房价不能降,而是我们根本不想让它降。不是我们的中小房企没有效率,而是我们的垄断房企无约束,以至于一出手就能轻易撞伤小船无数,还要说这就是市场经济。

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